積水ハウス地面師事件の犯人は誰？10人の役割・判決と2026年の現在

2017年、大手住宅メーカーの積水ハウスが東京都品川区西五反田の土地取引をめぐり、地面師グループに約55億5900万円をだまし取られた。事件の舞台となったのは、五反田駅近くにあった老舗旅館「海喜館」の土地である。

犯行を主導した人物として知られるのが内田マイク、実行部隊の中心人物とされたのがカミンスカス操（旧姓・小山操）だ。そして、実際に土地所有者になりすました女性が羽毛田正美だった。事件では地面師グループの10人が起訴され、全員に有罪判決が言い渡されている。

2026年現在、刑事裁判は主要人物の実刑確定によって決着している一方、詐取された資金の行方や損害賠償の実際の回収状況には未解明の部分が残る。2024年には東京地裁が追加で10億円の賠償を命じ、2026年にも事件の資金の流れや関係者の証言を掘り下げる報道が続いている。

【事件の犯人は誰？】内田マイク・カミンスカス操・羽毛田正美の関係

積水ハウス地面師事件の犯人を理解するには、グループを一人の首謀者だけで説明しないことが大切だ。

この事件では、土地所有者を装う人物、犯行を計画する上位者、売買交渉を進める人物、なりすまし役を手配する人物、偽造書類などを管理する人物が、それぞれ役割を分担していた。

特に注目されるのが、次の5人である。

1. 内田マイク：詐欺を立案した主導人物

内田マイクは、積水ハウスを標的とした地面師詐欺の計画を立案した中心人物として報じられている。

内田は本件以前にも別の地面師事件に関与しており、別件で逮捕されていた時期に今回の犯行を計画したとされる。

積水ハウス事件では、地面師グループの上位者として土地情報の取得や売買計画、関係者への指示などに関与した。

2020年3月17日の東京地裁判決では懲役12年が言い渡された。その後の刑事手続を経て実刑が確定し、2024年の民事裁判でも受刑者として報じられている。

2. カミンスカス操：取引を動かした実行部隊の中心人物

カミンスカス操は、事件当時、小山操という名前でも知られていた人物だ。

「カミンスカス」は、結婚したリトアニア人女性の姓に由来すると報じられている。

内田マイクとともに犯行を主導し、積水ハウスとの土地取引を進める実行部隊のリーダーとして活動した。

事件発覚後はフィリピンへ逃亡。約2か月に及ぶ潜伏の末、現地で身柄を拘束された。

カミンスカスは逮捕前の取材で、自分もだまされていたという趣旨の主張をしていた。しかし、刑事裁判では有罪となり、東京地裁で懲役11年の判決を受けた。

控訴審でも判決は維持され、2021年7月に最高裁が上告を退けたことで刑が確定した。

3. 土井淑雄：地面師グループの主要関係者

土井淑雄も、この事件の主導的な関係者の一人として報道されている。

不動産取引や法律関係の知識、人脈を持ち、地面師事件では単なる仲介者とは異なる立場で活動していたとされる。

カミンスカスとの関係についても、2025年以降の報道や獄中書簡をめぐる取材で取り上げられている。

土井には懲役11年の実刑判決が言い渡された。

4. 羽毛田正美：海喜館の女将になりすました女性

実際の取引現場で土地所有者を演じたのが羽毛田正美だ。

なりすまされたのは、海喜館の元女将であり、土地の真の所有者だった海老澤佐妃子氏である。

羽毛田は、元女将と年齢が近い女性として選ばれ、所有者本人のように振る舞って積水ハウスとの売買交渉に参加した。

本人の経歴や土地に関する情報を事前に教え込まれ、本人確認の場にも出席していた。

つまり、羽毛田は詐欺計画の中で、実際の買主と接触する最も重要な役割の一つを担っていた。

5. 秋葉紘子：なりすまし役の手配に関わった人物

秋葉紘子は、報道で「金野」という名前でも取り上げられた人物だ。

地面師グループの中で、土地所有者になりすます女性を探して手配する役割を担ったとされる。

羽毛田がなりすまし役になった経緯については、2024年のJBpressの取材記事でも、検察側の供述調書などをもとに詳しく紹介されている。

この事件の特徴は、土地所有者を演じる人物を単独で用意したのではなく、手配や指導、連絡などを担当する複数の人物が関与していた点にある。

【2017年の事件の経緯】五反田・海喜館で55億5900万円が失われた理由

事件の舞台となった海喜館は、東京都品川区西五反田にあった老舗旅館だ。

五反田駅から近く、目黒川にも近接する立地で、マンション開発用地としての価値が高い土地だった。

一方、所有者は簡単に土地を売却する意思を示していなかった。地面師グループは、この土地の価値と所有者の情報を把握したうえで、売却を装う計画を進めた。

事件発覚までの重要な時系列

2017年3月：土地取引の話が進む

地面師グループは不動産業者などを通じて積水ハウス側に接近し、土地の購入を持ちかけた。

2017年4月24日：売買契約を締結

積水ハウスは土地の取得を進め、手付金として14億円を支払った。

2017年5月：複数の警告が届く

真の所有者側から、土地を売却していないという内容証明郵便が送られた。

しかし、取引に関わる担当者らは、この警告を取引妨害の可能性があるものとして受け止め、十分な確認を行わないまま取引を進めた。

2017年6月1日：残代金を決済

積水ハウスは残代金など約49億819万円を小切手で支払った。

決済当日には、現地にいた社員が警察から任意同行を求められるという異常事態も起きていた。それでも決済は続行された。

2017年6月6日：登記申請の却下方針が伝えられる

東京法務局が提出書類の不備を確認し、所有権移転登記の申請を却下する方針を伝えた。

2017年6月9日：登記申請の却下が正式に通知される

土地の真の所有者は売却しておらず、積水ハウスは所有権を取得できなかった。

2017年8月2日：積水ハウスが取引事故を公表

同社は不動産取引で犯罪に巻き込まれた可能性が高いとして、取引事故を公表した。

なぜ63億円の支払いが55億5900万円の損失になったのか

この事件では、支払額と実質的な損害額を混同しないことが重要だ。

積水ハウスの総括検証報告書によると、支払った金額から留保分などを整理し、なりすまし役とのマンション売買契約によって受け取った代金を差し引いた結果、実質的な損害は約55億5900万円となった。

この金額は2018年1月期決算で特別損失として計上されている。

【地面師グループ10人の役割と判決】実名はどこまで公表されている？

事件では、逮捕された人物が少なくとも17人に上り、そのうち10人が詐欺罪などで起訴された。

2019年10月から2020年6月までに、東京地裁で10人全員に有罪判決が言い渡された。

ただし、ここで注意したいのが「10人の実名」という情報の扱いだ。

積水ハウスが2020年12月7日に公表した総括検証報告書では、プライバシーへの配慮から地面師グループの人物名をZ1、Z2、Z3などの記号に置き換えている。

そのため、公式報告書の判決一覧は10人分の役割と量刑を確認できるものの、全員の実名を照合できる名簿にはなっていない。

10人の判決一覧

以下は、総括検証報告書の別紙2に記載された東京地裁の第一審判決である。

※量刑は公表版の2020年12月時点の第一審判決。控訴審などを経た最終的な刑の確定状況とは区別する必要がある。

実名が報道されている主な人物

公表版の記号と報道上の実名は、すべてが公式に対応付けられているわけではない。

報道で主要関係者として名前が取り上げられているのは、次の人物だ。

- 内田マイク： 犯行の計画を立案した中心人物。懲役12年。
- カミンスカス操： 実行部隊を率いて取引を進めた人物。懲役11年。
- 土井淑雄： 犯行の主導的な関係者。懲役11年。
- 羽毛田正美： 海喜館の元女将になりすました人物。
- 秋葉紘子： なりすまし役の手配に関わった人物。

このほかにも関係者の名前は報道されているが、逮捕された17人全員と起訴された10人は同じ集団ではない。逮捕者全員を有罪判決を受けた10人として扱うこともできない。

重要なのは、実名の数を増やすことではなく、刑事判決で認定された役割と実際に報道された人物を混同しないことだ。

【なぜ積水ハウスは見抜けなかった？】総括検証報告書が明らかにした問題点

積水ハウスは大手住宅メーカーであり、不動産取引の専門知識や経験を持っていた。

それにもかかわらず、なぜ巨額の詐欺被害を防げなかったのか。

この疑問に答える資料が、2020年12月7日に公表された「分譲マンション用地の取引事故に関する総括検証報告書」だ。

同報告書は、外部の弁護士らによる総括検証委員会が作成したもので、事件の事実関係だけでなく、組織内部の判断や再発防止策についても検証している。

1. 偽造書類が非常に精巧だった

地面師グループは、土地所有者の情報を集め、本人になりすます女性に情報を教え込んでいた。

加えて、偽造パスポート、印鑑、権利証、健康保険証などを準備していた。

報告書によれば、偽造書類は登記官や司法書士などの専門家でも偽造と気づかないほど精巧だった。

また、偽造パスポートを使って印鑑登録の手続きを行い、住民票や印鑑登録証明書などの公的書類も取得していた。

つまり、単純に身分証明書を一枚確認するだけでは見抜けない状態が作られていた。

2. 真の所有者からの警告が軽視された

この事件で特に重大だったのが、契約後に届いた内容証明郵便だ。

2017年5月には、真の所有者側から土地を売却していないことを知らせる通知が複数届いていた。

ところが、積水ハウス側では、それらを競合業者などによる取引妨害の可能性があると判断する動きがあった。

総括検証報告書は、こうした警告を適切に評価できなかったことを問題点として指摘している。

3. 決済当日の警察への任意同行

決済当日、現地で待機していた積水ハウスの社員は、警察への任意同行を求められた。

通常の不動産取引では、警察が現場の関係者に事情を確認するという状況そのものが異常な兆候だ。

しかし、この事態についても取引妨害ではないかという見方が生まれ、決済は続けられた。

結果的に、約49億円の残代金が支払われることになった。

4. 社内の縦割り組織と牽制機能の弱さ

総括検証報告書が指摘した問題は、現場担当者の本人確認不足だけではない。

報告書の結語では、事件の構造的な要因として、次の点が挙げられている。

- 縦割り意識の強さ
- 部門間の牽制機能の弱さ
- リスク意識の低さ

特に問題だったのは、各部署に届いた警告や不審な情報が、取引を止めるための判断材料として十分に共有されなかったことだ。

本来であれば、現場部門が取引を進めようとしても、法務部門や管理部門が独立した立場で異常を指摘できなければならない。

しかし、本件ではその仕組みが十分に機能しなかった。

5. 内部関係者が犯行に加担していたのか

事件発覚後、インターネット上では積水ハウスの社員が地面師グループとつながっていたのではないかという疑惑も取り上げられた。

この点も、2020年の総括検証委員会の検証対象に含まれている。

ただし、社内の判断や管理体制に問題があったことと、社員が詐欺に共謀していたことは別問題だ。

報告書は、社内の構造的な問題や取引に関わった社員の対応を詳細に検証している。社員の過失や組織上の問題を、そのまま地面師グループとの共謀の証拠と解釈することはできない。

【2026年最新】カミンスカス操の現在・損害賠償・海喜館跡地のその後

事件から約9年が経過した2026年11月現在、刑事裁判、民事訴訟、跡地の再開発という3つの側面から、その後の状況を整理できる。

カミンスカス操は現在どうしている？

カミンスカス操は懲役11年の実刑判決が確定し、服役中の人物として2025年から2026年にかけても報道されている。

特に注目されたのが、ノンフィクション作家・森功氏による獄中書簡を通じた取材だ。

2025年には、カミンスカスが事件について手紙で自身の認識を伝え、詐取金の分配や他の関係者との関係について語った内容が文藝春秋などで紹介された。

2026年2月のダイヤモンド・オンラインの記事でも、森氏による取材を通して55億円の行方が取り上げられている。

カミンスカス側の説明では、自身が受け取ったのは紹介料の半金に当たる1億円だったという。

ただし、これは本人の書簡に基づく主張であり、詐取金全体の流れが解明されたことを意味しない。

内田マイクの現在

内田マイクは懲役12年の実刑が確定した受刑者として報道されている。

2024年11月の損害賠償訴訟では、内田ら5人に対して東京地裁が合計10億円の支払いを命じた。

この判決では、内田が土地所有者名義の印鑑作成を依頼したことや、詐取金の一部を受け取っていたことなどが判断材料として取り上げられた。

2024年の損害賠償判決はどうなった？

積水ハウスは、刑事事件で有罪判決を受けた地面師グループの10人に対して、損害賠償を求める民事訴訟を起こしていた。

訴訟は5人ずつに分かれて審理され、次のような判決が出ている。

- 2021年1月27日： 争わなかった5人に合計10億円の支払いを命令。
- 2024年11月27日： 内田マイクら残る5人にも合計10億円の支払いを命令。

2024年の判決では、東京地裁が5人について共同不法行為の成立を認め、積水ハウスの請求どおり10億円の支払いを命じた。

これにより、10人に対する損害賠償の判決額は合計20億円となった。

ただし、ここで注意したいのは、賠償命令が出たことと、実際に20億円が回収されたことは同じではないという点だ。

2026年2月の報道でも、詐取された約55億円の行方は捜査で解明されていないとされている。

海喜館跡地は現在どうなっている？

事件の舞台となった海喜館は、事件後に解体された。

土地は旭化成不動産レジデンスが取得し、マンション開発が進められた。

そして2024年、跡地にはアトラスタワー五反田が竣工した。

現在の土地は、事件当時の古い旅館が残る場所ではない。地上30階建て、総戸数213戸のマンションへと姿を変えている。

かつて地面師事件の舞台となった土地は、正当な所有権移転を経て再開発され、現在は新しい住宅として利用されている。

2026年時点の事件の状況

【地面師詐欺の手口と見分け方】同じ被害を防ぐための確認ポイント

積水ハウス事件から学べるのは、本人確認書類がそろっていても、本人確認が完了したとは限らないということだ。

地面師は土地所有者になりすまし、売却権限がないにもかかわらず、所有者本人のように振る舞う。

この事件では、偽造書類だけでなく、仲介者や交渉担当者など複数の関係者が存在することで、取引全体に信頼感を持たせていた。

地面師詐欺を疑うべき5つの兆候

1. 所有者本人との面談を避ける

所有者が病気や遠方居住などを理由に、現地確認や直接面談を避け続ける場合は注意が必要だ。

2. 売却を急がせる

「ほかにも購入希望者がいる」「今すぐ契約しなければ売れなくなる」といった説明で、確認の時間を奪おうとする場合は慎重になるべきだ。

3. 内容証明郵便や第三者からの警告が届く

今回の事件でも、真の所有者側から警告が届いていた。

売主側が否定するからといって、警告を単なる嫌がらせとして処理してはいけない。

4. 本人確認書類だけに依存する

パスポートや印鑑証明書があるからといって、目の前の人物が真の所有者だとは限らない。

書類の真正性と本人の同一性、売却権限の有無は、それぞれ独立して確認する必要がある。

5. 取引の中間業者が頻繁に変わる

所有者から直接売却されるのではなく、複数の会社や仲介者を経由する場合は、各当事者の役割と取引構造を慎重に調べる必要がある。

不動産取引で実施したい本人確認

実際の不動産売買では、次のような確認が基本になる。

- 登記簿上の所有者と売主の情報を照合する。
- 登記識別情報や権利証の真正性を確認する。
- 本人確認書類の確認だけでなく、本人との直接面談を実施する。
- 所有者本人の売却意思と処分権限を独立して確認する。
- 親族や関係者、近隣への確認など、複数の情報源を活用する。
- 内容証明郵便などの警告があれば、決済を止めて再調査する。
- 法務・営業・管理部門が独立した立場で取引を審査する。

特に重要なのは、取引を成立させる担当者と、取引のリスクを評価する担当者の役割を分けることだ。

積水ハウス事件では、複数の警告があったにもかかわらず、最終的に決済を止められなかった。これは不動産取引における本人確認だけでなく、組織の意思決定にも関わる教訓である。

【積水ハウス地面師事件】に関するよくある質問（FAQ）

Q1：積水ハウス地面師事件の犯人は誰ですか？

A1：主な関係者として、内田マイク、カミンスカス操、土井淑雄、羽毛田正美、秋葉紘子らが知られている。内田は犯行の立案、カミンスカスは実行部隊の中心、羽毛田は土地所有者のなりすましを担った。地面師グループ10人全員に有罪判決が言い渡されている。

Q2：内田マイクの判決は懲役何年ですか？

A2：懲役12年の実刑判決が言い渡され、その後確定している。2024年11月には、ほかの4人とともに合計10億円の損害賠償を命じられた。

Q3：カミンスカス操は現在どうしていますか？

A3：懲役11年の実刑判決が2021年に確定し、2026年の報道でも服役中とされている。2025年には獄中書簡をめぐる報道があり、2026年にも詐取金の行方について取材記事が掲載された。

Q4：羽毛田正美は何をした人物ですか？

A4：海喜館の元女将・海老澤佐妃子氏になりすまし、積水ハウスとの土地取引に参加した女性だ。地面師グループから所有者の情報を教え込まれ、本人として振る舞っていた。

Q5：積水ハウスが失った55億円は回収できたのですか？

A5：2026年時点でも、約55億5900万円の全額が回収されたという確認はできない。民事裁判では10人に合計20億円の損害賠償命令が出ているが、判決額と実際の回収額は別である。

Q6：海喜館の跡地は現在どうなっていますか？

A6：旭化成グループが取得した後に再開発され、2024年にアトラスタワー五反田が竣工した。かつての旅館は現存していない。

Q7：ドラマ『地面師たち』は積水ハウス事件の実話ですか？

A7：実際の地面師事件を題材の一つとして着想を得た作品だが、ドラマはフィクションである。実際の積水ハウス事件は海喜館の土地が舞台であり、登場人物や取引の設定をそのまま実在の人物・事件と結び付けることはできない。

積水ハウス地面師事件は、2017年に五反田の海喜館をめぐって発生した約55億5900万円の巨額詐欺事件だ。

犯行には内田マイク、カミンスカス操、土井淑雄らが関わり、羽毛田正美が土地所有者になりすました。グループは役割を細分化し、偽造書類や複数の関係者を組み合わせて大企業との取引を成立させた。

刑事裁判では10人全員に有罪判決が言い渡され、内田マイクには懲役12年、カミンスカス操には懲役11年が確定した。民事訴訟でも2021年と2024年にそれぞれ5人に対する10億円の賠償命令が出ている。

一方、詐取された資金の全容は2026年になっても解明されていない。事件の舞台だった海喜館跡地はアトラスタワー五反田へと姿を変えたが、巨額の被害そのものが消えたわけではない。

【プロの結論】

この事件が不動産業界に突き付けた最大の教訓は、本人確認書類の精巧さと、売主が本当の所有者であることは別問題だという点にある。

加えて、どれほど経験豊富な担当者がいても、組織内で警告が共有されず、取引を止める判断ができなければ被害は防げない。

不動産取引で最優先すべきなのは、希少な土地を早く取得することではなく、売主の本人性、売却意思、処分権限を独立して確認することだ。

2026年現在も、積水ハウス事件は単なる過去の詐欺事件ではなく、不動産取引の本人確認と企業統治のあり方を考える重要な事例として残っている。

主要な確認資料

記事の主要な事実関係は、積水ハウスの公式総括検証報告書、刑事・民事裁判の報道、2026年の追加取材記事、旭化成グループの公式物件情報を照合しています。

- 積水ハウス「分譲マンション用地の取引事故に関する総括検証報告書」（2020年12月7日）。
- FNNプライムオンライン「地面師事件でカミンスカス操受刑者ら5人に10億円賠償命令」（2024年11月27日）。
- JBpress「積水ハウス地面師事件、なりすまし役が取り調べで語った絶体絶命の瞬間」。
- ダイヤモンド・オンライン「積水ハウス事件『消えた55億5000万円』はどこへ？」（2026年2月26日）。
- 旭化成不動産レジデンス・アトラスタワー五反田公式情報。

関連：地面師積水ハウス｜高森ツリーハウス｜チキンハウス 515